上海的高端盤(pán)火熱一直持續(xù)到了下半年。
8月17日，位于上海黃浦區(qū)核心區(qū)域的外灘壹號(hào)院二期二批次迎來(lái)開(kāi)盤(pán)，此次共計(jì)推出110套房源，項(xiàng)目均價(jià)17.1萬(wàn)元/平方米，當(dāng)日全部售罄，實(shí)現(xiàn)總成交金額56.74億元。
同一天，位于上海普陀區(qū)的越秀·蘇河·和樾府（蘇堤雅苑）也實(shí)現(xiàn)首開(kāi)即罄，銷售累計(jì)金額17.35億元。該項(xiàng)目此次共推出124套房源，銷售均價(jià)元/平方米。
兩個(gè)單價(jià)“10萬(wàn)+”的高端盤(pán)再次點(diǎn)燃了上海的樓市。作為連續(xù)5個(gè)月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅全國(guó)第一的上海，樓市“復(fù)蘇力”的來(lái)源是什么？高端盤(pán)火熱還能持續(xù)多久？
供應(yīng)量井噴，高端盤(pán)持續(xù)火熱
8月17日，在上海新天地朗廷酒店三層，“世界坐標(biāo)重回外灘”紅色欄板前，200組意向客戶拿著一房一價(jià)表在現(xiàn)場(chǎng)等待著搖號(hào)選房，不到兩個(gè)小時(shí)內(nèi)，套均總價(jià)超5000萬(wàn)元的房源被一搶而空。
當(dāng)天下午，融創(chuàng)官微發(fā)布，上海外灘壹號(hào)院二期二批次開(kāi)盤(pán)即售罄，當(dāng)日總成交金額達(dá)到56.74億元，去化率實(shí)現(xiàn)100%。
此次上海外灘壹號(hào)院共計(jì)推出110套房源，項(xiàng)目均價(jià)17.1萬(wàn)元/平方米，戶型面積為255-500平方米不等，套均總價(jià)約5158萬(wàn)元。
據(jù)悉，此次的110套房源共吸引超過(guò)200組意向客戶，認(rèn)籌率高達(dá)180%，較一批次170%認(rèn)籌率還上升13個(gè)百分點(diǎn)。
值得一提的是，上海外灘壹號(hào)院二期二批次房源單價(jià)約17.1萬(wàn)元/平方米，較上批次均價(jià)16.8萬(wàn)元/平方米上漲了3000元/平方米，此次最貴的一套房源售價(jià)約1.13億元。
目前，上海外灘壹號(hào)院二期已兩次開(kāi)盤(pán)均告罄，累計(jì)成交金額高達(dá)156億元。融創(chuàng)方面表示，在二批次房源售罄后，外灘壹號(hào)院二期將在金秋再次加推。
同日，位于上海普陀區(qū)的越秀·蘇河·和樾府（蘇堤雅苑）也實(shí)現(xiàn)首開(kāi)即罄，銷售累計(jì)金額17.35億元。該項(xiàng)目銷售公告顯示，此次共推出124套房源，銷售均價(jià)元/平方米。該項(xiàng)目共吸引356組意向認(rèn)購(gòu)客戶簽訂購(gòu)房意向書(shū)，認(rèn)購(gòu)率約280%。
此外，新京報(bào)記者獲悉，位于上海老城廂核心板塊，由新湖、融創(chuàng)、中信聯(lián)袂打造的城市更新重磅項(xiàng)目“錦園”近日也正在火熱認(rèn)籌中。
回顧今年上半年，高端住宅成為上海樓市的絕對(duì)主角。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海共成交了1544套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的房源，創(chuàng)近十年來(lái)最高紀(jì)錄。與此同時(shí)，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至今年8月18日，2500萬(wàn)元以上高端住宅成交累計(jì)2461套。
而下半年開(kāi)場(chǎng)，高端樓盤(pán)供需兩旺，熱度持續(xù)。據(jù)悉，目前在上海市中心區(qū)域，單套總價(jià)3000萬(wàn)元以上的樓盤(pán)高達(dá)64個(gè)，而僅僅在8月上旬就有12個(gè)樓盤(pán)處于認(rèn)籌或者開(kāi)盤(pán)狀態(tài)，其中備案均價(jià)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的樓盤(pán)就有7個(gè)，包括前灘百合園、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院和中海領(lǐng)邸·玖序等熱門(mén)樓盤(pán)，正是供應(yīng)鏈的井噴使得高端盤(pán)熱度不減。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為：“上海現(xiàn)在是中高端改善需求比較活躍，加上上海土地市場(chǎng)恢復(fù)‘價(jià)高者得’，越是好的、稀缺的地塊，越有對(duì)于未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期，也就越會(huì)受到市場(chǎng)的追捧。”
同時(shí)，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告也顯示，大城市豪宅交易較熱，和三個(gè)原因有關(guān)系：一是資金避險(xiǎn)情緒較強(qiáng)，大城市豪宅的稀缺性、保值增值空間、滿足改善型居住需求等特征，吸引了更多資金進(jìn)入；二是相比2020年豪宅的交易熱，當(dāng)前開(kāi)發(fā)豪宅項(xiàng)目的房企心態(tài)更平和，捂盤(pán)心態(tài)少，而沖刺和加快項(xiàng)目出清的心態(tài)較重；三是相比2023年房?jī)r(jià)倒掛時(shí)期豪宅認(rèn)購(gòu)的高門(mén)檻，當(dāng)前認(rèn)購(gòu)門(mén)檻明顯降低，積分、搖號(hào)等高門(mén)檻規(guī)定明顯減少。
“5·17新政”已滿三個(gè)月，置換鏈條逐漸打通
放眼全國(guó)，今年上海房?jī)r(jià)的表現(xiàn)可謂是“獨(dú)樹(shù)一幟”。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，上海延續(xù)6月市場(chǎng)行情，一、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.2%和0.1%，其中，新房?jī)r(jià)格自2022年6月份以來(lái)環(huán)比持續(xù)正增長(zhǎng)，環(huán)比已連續(xù)上漲26個(gè)月，且已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅全國(guó)第一；二手房漲幅也連續(xù)2個(gè)月領(lǐng)跑，同時(shí)，上海還是7月份二手房?jī)r(jià)格唯一環(huán)比上漲的城市。
上海房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上漲和高端改善樓盤(pán)的成交拉動(dòng)密切相關(guān)。 “首先是上海樓市的基本面還是具有優(yōu)勢(shì)，另外就是新房產(chǎn)品的提升，這一波以改善型置業(yè)為主，更多改善型需求愿意去購(gòu)買(mǎi)新房，新房房?jī)r(jià)依然是上漲的。”盧文曦如是說(shuō)。
但是，新盤(pán)熱的另一面背后是遠(yuǎn)郊樓盤(pán)的遇冷。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年7-8月，上海29個(gè)新房項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)100%的只有9個(gè)，其中5個(gè)是單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的樓盤(pán)；認(rèn)購(gòu)率低于20%的有10個(gè)，無(wú)一例外位于遠(yuǎn)郊，崇明、金山、奉賢、松江是“重災(zāi)區(qū)”。
另外， 6月和7月上海二手房房?jī)r(jià)都有小幅度的上漲，這也是“5·17新政”后上海二手房從“以價(jià)換量”過(guò)渡到“量?jī)r(jià)齊漲”的特征。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自“5·17”新政后，上海5月、6月、7月二手房成交量分別為套、套和套，尤其在6月份有明顯的成交“小高峰”。
“上海目前的一、二手房鏈條打通了，賣掉二手房買(mǎi)新房，剛需的出售速度還是很快的，成交周期在縮短，新房在300萬(wàn)-500萬(wàn)價(jià)格區(qū)間交易活躍，進(jìn)而帶動(dòng)了500萬(wàn)-700萬(wàn)總價(jià)房源的交易一點(diǎn)點(diǎn)活躍起來(lái)了，置換鏈條在一步步驅(qū)動(dòng)，成交結(jié)構(gòu)也在變化。”盧文曦分析稱。