上片寫夢醒，深夜寂靜，明月如霜，在彎彎曲曲的池子里，魚兒跳出水面，圓圓的荷葉上滾下了晶瑩的露珠。三更時分，夜深人靜，一片樹葉落地都鏗然有聲，自己從夢中驚醒，夜色茫茫，踏遍小園尋找舊夢，卻無處可得。寫夜景，以夜間輕微的聲響襯托夜間的寂靜，寫夢僅用“夢云驚斷”一筆帶過，無處尋夢，不禁黯然神傷。

　　下片寫自己這個“天涯倦客”在清幽的深夜被秋聲驚醒后惟見“燕子樓空”，感到無限惆悵。接著便由張與關盼盼的故事引出對整個人類歷史無限深沉的感慨，昔日燕子樓中的舊事，已如夢一般地逝去，而古往今來無數代人的歡樂、怨恨，又何嘗不像它一樣也如一連串連續的夢境？世人不明此理，固如大夢未醒。而大夢已醒的詞人自己，此時此地所感發的人生感嘆，在后人看來，難道不也是一場夢！這種對人生深刻的思考，顯示了蘇軾內心對于整個人類歷史的懷疑和迷惘，表現了他對宇宙、人生以及整個社會進程的憂患情緒。結合現實處境，表達了自己盼歸難歸，觸景傷情，懷古傷今的感傷。語言高度凝練概括，僅“燕子樓空”三句，便說盡張建封（當為張）事，寫景如畫，感情濃郁，具有強烈的抒情色彩。低沉而感傷的情緒正是詞人厭倦官場的心緒在詞作中的藝術折射。詞境的開闊，題材的闊大，又是詞人把社會、歷史以及對人生哲理性思考引入詞作的豪爽表現。

　　詞人蒞臨徐州，宿于唐代名妓關盼盼的燕子樓。是夜，明月皎潔如霜，好風清涼如水，此為大景，以靜襯托夜之深。魚跳曲港，露瀉圓荷，此為小景，以動反襯夜之靜。如此靜夜，自能夢遇佳人。然三更鼓響，一片葉落，忽然驚醒，于是悵然若失，起而尋夢上征融情入景，若夢若醒，亦真亦幻，給人以惝恍迷離之感。下片由人亡樓空，直抒感慨，把故園之思，今昔這感、人生如夢之嘆，打成一片。他從自己今日憑吊燕子樓，推想到他日后人又將憑吊自己所建的黃樓，一種人生須臾、榮枯無常的感慨襲上心頭，使他深有"古今如夢，何嘗夢覺"之慨。看來，這燕子樓的一夢，也不特是艷遇而已，更暴光坡心境的一次澄化。